Tramita na Câmara Municipal projeto de lei elaborado pela Secretaria Municipal do Planejamento (Sempla) excluindo as áreas construídas destinadas a garagens do cômputo do Coeficiente de Aproveitamento do Solo (CA). Existe um consenso geral de que a medida é essencial para reativar a indústria da construção civil na cidade.

Esse consenso vai das entidades representativas de empresários e trabalhadores da indústria da construção civil, poder Executivo municipal e as bancadas de todos os partidos na Câmara dos Vereadores. O Plano Diretor Estratégico do Município define Coeficiente de Aproveitamento do Solo como “a relação entre a área construída total de uma edificação e a área do terreno em que está implantada”.

Instituído pela Lei nº º 13.430, de 13 de setembro de 2002, o Plano Diretor Estratégico estabeleceu os limites que variam de 1,0 até 2,5 para o coeficiente de aproveitamento básico do solo, dependendo da definição da região da cidade pelas normas do zoneamento urbano. Para edificar além desses limites básicos, até coeficiente máximo, o construtor precisa adquirir um potencial adicional de construção do poder público, conhecida como outorga onerosa, pagando por esse direito.

Como parte da regulamentação do Plano Diretor Estratégico, a Câmara Municipal aprovou em 3 de agosto de 2004, o Projeto de Lei nº 139/04, disciplinando o uso e a ocupação do solo na cidade. O projeto aprovado foi convertido na Lei nº 13.885 em 25 de agosto de 2004.

Mas, ao sancionar a Lei nº 13.885, a então prefeita da cidade de São Paulo vetou incisos II, IV e V do artigo 189, que estabeleciam as áreas não computáveis para efeito do cálculo do Coeficiente de Aproveitamento do Solo. O inciso II, vetado, eximia as áreas cobertas, em qualquer pavimento, destinadas a garagens, estacionamento, carga, descarga e manobra de veículos até o limite máximo do coeficiente de aproveitamento efetivamente adotado no projeto.

Prejuízos

Até o ano passado, as construções de prédio eram realizadas sem que as garagens fossem computadas no cálculo do CA. Isso visava permitir o maior tamanho possível das garagens, com uma boa oferta de vagas para estacionamento. Com o veto do inciso II do artigo 189, porém, as garagens passaram a integrar os cálculos, o que elevou os custos das construções, já que para acrescentar essa área a seus projetos os construtores precisam pagar a outorga onerosa.

Isso fez com que o número de projetos para a construção de edifícios na cidade caísse substancialmente. De acordo com a indústria da construção civil, a redução na atividade do setor chegou a 98%, causando prejuízos de R$ 7,5 bilhões. Corrigir esse equivoco e reativar a construção civil na cidade é o objetivo do projeto enviado à Câmara Municipal pela Prefeitura.

Consenso entre capital e trabalho

Representantes de empresários e trabalhadores da construção civil concordam: a inclusão das garagens no cálculo de CA inviabilizou novos projetos. Segundo o vice-presidente do Secovi (Sindicato da Habitação), Cláudio Bernardes, quando se computa as garagens no CA, esgota-se o tamanho permitido das áreas construídas em relação ao terreno. “A construção de dois subsolos para garagens já atingiria o coeficiente dois e inviabilizaria a construção acima delas”, explica Bernardes.

Na média, o coeficiente dois refere-se ao Coeficiente Básico de Aproveitamento. Para edificar acima desse percentual, numa escala que varia até quatro, dependendo da região da cidade, é necessário pagar uma contrapartida extra, a chamada outorga onerosa. Na opinião de Bernardes, a derrubada do veto é o caminho mais rápido para a retomada do mercado, que é lenta, exigindo de 10 a 11 meses.

Segundo o presidente do Sintruscon (Sindicato dos Trabalhadores da Construção Civil), Antônio de Souza Ramalho, dos 180 mil postos de trabalho formais no setor, 11 mil já foram cortados devido à nova legislação. E, se a cobrança sobre as garagens permanecer, as perdas chegarão a 30 mil empregos.

Em busca de uma saída

Para o vereador Francisco Macena, presidente da Comissão de Políticas Urbanas da Câmara, por onde o projeto vai tramitar, a retomada do conceito anterior segundo o qual as áreas construídas destinadas a garagens eram consideradas não computáveis para o cálculo do CA é necessária. No entanto, a nova lei de zoneamento ainda não chegou a prejudicar o mercado imobiliário. Macena avalia que o melhor caminho para o fim da outorga onerosa sobre as garagens é a derrubada do veto da gestão anterior.

“O mercado trabalha com estoque de projetos. É preciso corrigir esse artigo para não comprometer novos empreendimentos imobiliários”, ressalta Macena. Um dos problemas para rejeição do veto, segundo entendimento no Legislativo, é que o texto do artigo inclui a construção de mezaninos no cálculo do Coeficiente de Aproveitamento. “Os mezaninos têm que ser mantidos como computáveis no Coeficiente de Aproveitamento. O erro foi vetar o mezanino e as garagens ao mesmo tempo”, ressalta o vereador William Woo, presidente da Comissão de Finanças, que também analisará o projeto.

Dados da Secretaria de Habitação indicam que entre fevereiro e maio de 2004 chegaram 874 projetos para avaliação no Aprov – setor da Secretaria responsável pela aprovação das obras. No mesmo período de 2005, o número caiu para 395, aí incluídas reformas, autos de regularização, certificados de mudanças de uso e comunicações de pequenas reformas, além das novas edificações. Ainda assim, a Secretaria de Habitação confirma que isso denota a redução nos projetos para novas construções.

Willian Woo defende a tramitação do projeto, explicando que sua aprovação depende de apreciação em comissões, realização de duas audiências públicas – porque abre mão de receita – e votação com quórum qualificado, o correspondente a dois terços dos vereadores, ou 37 votos.