Prefeito Ricardo Nunes com o decreto de desapropriação de imóveis ociosos no centro - Foto: Secom
Para melhorar a qualidade de vida de quem vive ou trabalha no entorno de edificações ou áreas ociosas, a Prefeitura anunciou nesta terça-feira (11) a desapropriação dos primeiros cinco imóveis na região central que serão transformados em Habitação de Interesse Social (HIS), ou seja, receberão moradias para famílias com renda mensal de até seis salários-mínimos. Esses imóveis, notificados por não cumprirem sua função social, serão desapropriados com recursos do Tesouro Municipal e repassados à Companhia Metropolitana de Habitação de São Paulo (COHAB-SP). A Administração Municipal também publica decreto que permite a desapropriação de outros imóveis ociosos por meio de leilões, ação conhecida como “hasta pública”.
“É uma forma de a Prefeitura de São Paulo levar habitação para as pessoas, fazendo de forma legal, sem invasão, sem tomar aquilo das pessoas, descumprindo a lei e causando a desordem”, afirmou o prefeito Ricardo Nunes.
Nunes também destacou que a Prefeitura está fazendo aquilo que é legal, dentro da lei. “Previsto no Estatuto das Cidades, previsto no Plano Diretor, previsto em leis específicas da Prefeitura de São Paulo. E é aquilo que a sociedade quer e deseja, que a gente sempre esteja dentro da lei, sem invasão, sem desordem, mas cumprindo a legislação em sua plenitude”, acrescentou.
Pontos ociosos
Os cinco edifícios foram selecionados pela Prefeitura por estarem localizados no Centro Histórico e pela característica das edificações, favoráveis à implementação de unidades habitacionais. Esses prédios também foram notificados por mais de cinco anos pela Secretaria de Urbanismo e Licenciamento para que o proprietário desse uso a eles. Durante esse período, o valor do IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) foi majorado conforme a aplicação do IPTU Progressivo. Em alguns casos, a dívida chega a 58% do valor venal do imóvel. Ou seja, um local com custo estimado de R$ 12 milhões tem dívida de IPTU de R$ 7 milhões.
Trata-se de uma alternativa encontrada pela Prefeitura para dar uso a pontos ociosos (não utilizados, não edificados ou subutilizados) notificados pelo Parcelamento, Edificação ou Utilização Compulsória (PEUC) e que ingressaram na 5ª alíquota do IPTU Progressivo. Atualmente, há 184 imóveis nesta situação na cidade, sendo 164 somente na região central.
Durante a cerimônia, a secretária de Urbanismo e Licenciamento, Bete França, explicou que foi feito um levantamento de todos os imóveis que não tiveram seus impostos pagos. “Alguns começarão a ser desapropriados, outros entrarão em leilão, sempre com essa ideia de ter habitação na região central e, também, trazer comércios, serviços para que o nosso centro esteja cada vez mais revitalizado”, explicou.
“Quero agradecer todos aqueles que enxergaram na COHAB um potencial, uma empresa que tem hoje ferramentas e instrumentos para poder receber esses imóveis e poder com rapidez e celeridade cumprir aquilo que está se propondo, que é colocar habitação de interesse social no centro da cidade”, explicou o presidente da COHAB, João Cury.
“A região central tem um consumo farto durante o dia, todo mundo vem para cá. À noite, às vezes nem tanto assim, mas pode ser quando a gente conseguir ter muitas dessas famílias [de menor renda] ocupando cada canto da região central”, disse o subsecretário estadual de Desenvolvimento Urbano, José Police Neto, afirmando que a população precisa de mais oportunidades de habitação na região central.
Leilão
Além dessa iniciativa, a Prefeitura também publicará decreto que regulamenta a desapropriação por hasta pública. Isso significa a possibilidade de os locais que não cumprem a função social serem leiloados pelo poder público. Nestes casos, o valor obtido é integralmente revertido para o pagamento ao proprietário do imóvel desapropriado e para o próprio Munícipio referente aos débitos do lugar com o poder público. A Prefeitura lançará, em breve, chamamento público para o leilão dos imóveis.
A hasta pública é um instrumento do planejamento urbano, cuja possibilidade de desapropriação passou a ser prevista na Revisão Intermediária do Plano Diretor Estratégico (Lei 17.975/2023). A ação permite que imóveis notificados por não cumprirem a sua função social sejam leiloados pela gestão municipal e recebam políticas públicas, como programas habitacionais e equipamentos públicos.
Até a aprovação da nova redação do Plano Diretor, a única forma de desapropriação de imóveis na 5° alíquota era com pagamento mediante a emissão de títulos da dívida pública, que depende da autorização do Senado Federal. No entanto, até o presente momento não existe autorização do Senado para a emissão desses títulos. Dessa forma, a Prefeitura encontrou uma alternativa para desapropriação de imóveis na 5 ° alíquota do IPTU Progressivo.
Como um imóvel notificado comprova atendimento à função social?
Após ser notificado, o proprietário tem o período de um ano para demonstrar à Prefeitura o aproveitamento de seu imóvel: seja por meio de sua ocupação (no caso de locais não utilizados), seja pelo protocolo de pedidos de alvará de aprovação e execução de edificação nova (no caso dos não edificados ou subutilizados). Caso não atenda no prazo, a Prefeitura aplica o IPTU Progressivo, conforme o Plano Diretor Estratégico (Lei nº 16.050/14 e Lei nº 17.975/2023) e Decreto nº 56.589/15.
Isso significa que a alíquota do IPTU que incide sobre o imóvel será majorada a cada ano sucessivamente, até o limite de 15%. Se a qualquer tempo o proprietário apresentar projeto de edificação ou parcelamento, ou der um uso ao imóvel, no ano seguinte, a alíquota do imposto voltará àquela original. O objetivo não é a arrecadação ou desapropriação, mas sim garantir a obrigatoriedade do cumprimento da função social pelo proprietário.
Entenda o Parcelamento, Edificação ou Utilização Compulsória (PEUC)
O Parcelamento, Edificação ou Utilização Compulsória (PEUC) é um instrumento previsto na Constituição Federal de 1988 (Art. 182) e no Estatuto da Cidade (Lei Federal n° 10.257/01). Em São Paulo, encontra-se regulamentado pela Lei nº 15.234/10, Plano Diretor Estratégico (Lei nº 16.050/14 e Lei nº 17.975/2023) e pelo Decreto nº 55.638/14. O objetivo é induzir os proprietários de imóveis ociosos (não utilizados, não edificados ou subutilizados) a promover o adequado aproveitamento de seu lote, evitando a degradação do próprio imóvel e do entorno. A finalidade do instrumento não é punir, mas sim reorientar o uso desses imóveis.
Desde 2014, quando se iniciou a aplicação do PEUC em São Paulo,?2.101?imóveis foram notificados pela Prefeitura por descumprirem a Função Social da Propriedade, ou seja, por estarem sem ocupação, sem edificação ou com edificações cuja área?não atinge o coeficiente de aproveitamento mínimo estabelecido por lei. Desse total,?443?imóveis cumpriram com as obrigações após a notificação. Destaque para a região central (Subprefeitura da Sé e Mooca), com?1.578?notificados desde 2014 e?359?imóveis que cumpriram a função social da propriedade.
Requalificação do Centro em números
A Prefeitura de São Paulo tem priorizado de forma inédita a requalificação da região central com iniciativas desenvolvidas em diferentes escalas de intervenção urbana.
A Área de Intervenção Urbana do Setor Central (AIU-SCE), aprovada para a cidade através da Lei 17.844/2022, tem como premissa o adensamento populacional e construtivo na região, com diversos incentivos para a população mais vulnerável.
O Munícipio também instituiu o Requalifica Centro (Lei 17.577/21), programa que concede incentivo fiscal e urbanístico para atrair investidores na recuperação de prédios antigos. Até o momento, 14 projetos de retrofit foram aprovados pela Prefeitura, totalizando 1.275 unidades habitacionais viabilizadas pela iniciativa privada.
Além disso, mais de 31 mil moradias populares foram licenciadas no centro da cidade desde 2021, com destaque para a Habitação de Interesse Social (HIS), destinadas a famílias com renda mensal de até seis salários-mínimos.