Prefeitura de São Paulo

A Prefeitura de São Paulo publicou nesta quarta-feira (15), no Diário Oficial da Cidade, o Decreto nº 64.639/2025, que regulamenta a Lei nº 18.174/2024 e estabelece as regras para a etapa de encerramento da Operação Urbana Consorciada Água Espraiada (OUCAE). Confira aqui a publicação.

O texto disciplina a aplicação de recursos, os critérios de uso do solo e os incentivos urbanísticos para empreendimentos na região, marcando o início da fase de transição e encerramento gradual da operação, criada em 2001.

O decreto tem o objetivo de agilizar a análise de projetos e licenciamentos conduzidos pela Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento (SMUL). As modificações buscam reduzir incertezas jurídicas, fortalecer a segurança técnica e regulatória da operação e proporcionar maior previsibilidade aos investidores, ao mesmo tempo em que promovem celeridade nos processos de licenciamento urbano.

A medida está alinhada ao novo Plano Diretor Estratégico (Lei nº 17.975/2023), que definiu diretrizes para o encerramento das Operações Urbanas e a elaboração de novos estudos urbanísticos municipais, com vistas à compatibilização desses instrumentos à legislação urbana vigente.

Pelo decreto, os recursos destinados à Habitação de Interesse Social (HIS) devem ser aplicados exclusivamente dentro dos perímetros da operação, garantindo que as famílias cadastradas sejam atendidas em suas áreas de origem ou no entorno. O texto também introduz um mecanismo de incentivo à produção habitacional, permitindo que, a cada 3 m² de HIS construídos no Setor Jabaquara, o interessado possa adquirir 1 m² de potencial adicional de construção de outro setor, mediante uso de Certificados de Potencial Adicional de Construção (CEPACs).

A cota de solidariedade também passa a integrar o modelo, determinando que 10% da área construída computável seja destinada à produção de HIS. O cumprimento dessa exigência poderá ocorrer por meio da construção direta de unidades habitacionais, da doação de terrenos ou de aporte financeiro ao FUNDURB, em conta específica para habitação.

O decreto ainda traz novos benefícios aos empreendimentos localizados próximos aos sistemas de transporte público — como metrô, trem e monotrilho —, prevendo acréscimo de 30% no fator de equivalência de CEPACs e dispensa de limite máximo de gabarito. Também amplia os incentivos à fachada ativa, ao uso misto e às áreas de fruição pública, estimulando o adensamento qualificado e a diversificação de usos ao longo dos eixos de mobilidade urbana.

Outros dispositivos atualizam e simplificam procedimentos administrativos, permitindo adequações de projetos em andamento aos novos parâmetros urbanísticos e incentivos.

Operação Urbana Consorciada Água Espraiada (OUCAE)
A Operação Urbana Consorciada Água Espraiada (leis 13.260/2001, 15.416/2011 e 16.975/2018) surgiu em 2001 com o objetivo de requalificar a região das Avenidas Chucri Zaidan e Jornalista Roberto Marinho, parte da Marginal Pinheiros e a área ao longo do córrego Jabaquara. A OUCAE tem a questão habitacional como foco principal em suas intervenções. Até o momento, mais de 1,8 mil unidades habitacionais foram entregues. Os conjuntos Gutemberg, Jardim Edite I e II, Corruíras, Estevão Baião e o Residencial Pérola Byington são exemplos de realizações para a cidade. 

Também são resultados da OUCAE importantes obras viárias na região como a Ponte Octávio Frias de Oliveira, mais conhecida como Estaiada, o Viaduto Dr. Lino de Moraes Leme e os prolongamentos das Avenidas Jornalista Roberto Marinho (Via Parque) e Chucri Zaidan. A Operação Urbana atua ainda para melhorar as condições de drenagem ao canalizar os córregos Pinheirinho e trecho do Água Espraiada. Para ampliar o acesso a áreas verdes, foram entregues o Parque Chuvisco e a Área de Lazer Pedro Bueno.