Prefeitura de São Paulo

Operação Urbana: o que é?

Operações urbanas consorciadas são intervenções pontuais realizadas sob a coordenação do Poder Público e envolvendo a iniciativa privada, empresas prestadoras de serviços públicos, moradores e usuários do local, buscando alcançar transformações urbanísticas estruturais, melhorias sociais e valorização ambiental.

Nesse instrumento, o Poder Público deve delimitar uma área e elaborar um plano de ocupação, no qual estejam previstos aspectos tais como a implementação de infraestrutura, nova distribuição de usos, densidades permitidas e padrões de acessibilidade.

Trata-se, portanto, de um plano urbanístico em escala quase local, através do qual podem ser trabalhados elementos de difícil tratamento nos planos mais genéricos (tais como altura das edificações, relações entre espaço público e privado, reordenamento da estrutura fundiária, etc.).

Por esse motivo, as operações urbanas possuem grande potencial de qualificação espacial para as cidades, na medida em que permitem tratamento quase arquitetônico dos espaços urbanos. Tal tratamento é dificilmente obtido apenas pelo Plano Diretor e pelo zoneamento, principalmente em cidades grandes.

A necessidade de o Poder Público resolver problemas pontuais que dificilmente seriam resolvidos no Plano Diretor Estratégico do Município é que foi criada a Lei das Operações Urbanas. É através das Operações Urbanas que essas situações podem ser definidas e trabalhadas individualmente, com maior nível de detalhamento que no Plano Diretor.

Nessa operação, o Poder Público, por sua parte, oferece à iniciativa privada a concessão de aumento do Coeficiente de Aproveitamento ou de modificação dos usos permitidos para o local. Dessa forma, essas regalias podem ser concedidas aos proprietários privados em troca de uma contrapartida, que pode ser financeira ou de outra natureza como a criação de espaços públicos ou de habitação de interesse social.

Plano Diretor: o que é?

O Plano Diretor é um dos instrumentos de preservação dos bens ou áreas de referência urbana, previsto no artigo 182 § 1º da Constituição Federal e na Legislação Federal através da Lei 10.257/ 01.

O Plano Diretor é um instrumento da política de desenvolvimento do Município, pois sua principal finalidade é fornecer orientação ao Poder Público e a iniciativa privada na construção e utilização dos espaços urbanos e rurais na oferta dos serviços públicos essenciais, visando assegurar melhores condições de vida para a população, adstrita àquele território. Trata-se, pois, de uma lei municipal específica, cujo objeto é o planejamento municipal, mediante atividades e empreendimentos do Poder Público e das pessoas físicas e jurídicas.

Em suma, o Plano Diretor é uma lei municipal que estabelece diretrizes para a adequada ocupação do município, determinando o que pode e o que não pode ser feito em cada parte do mesmo.

Na fase que antecede sua aprovação, vereadores e representantes comunitários, através de audiências públicas e debates, discutem os problemas urbanos, objetivando a construção de uma cidade sustentável para presente e futuras gerações.

Antes da vigência do Estatuto da Cidade, o Plano Diretor era obrigatório para municípios cuja população ultrapassasse 20 mil habitantes. Agora, também é exigido para as regiões metropolitanas, aglomerações urbanas e cidades integrantes de áreas especiais de interesse turístico, bem como as que possuem em seus limites territoriais empreendimentos ou atividades com significativo impacto ambiental.

Seu conteúdo deverá estabelecer a delimitação das áreas urbanas onde poderá ser aplicado o parcelamento, a edificação ou a utilização compulsória, levando em conta a infraestrutura e a demanda para a utilização do solo urbano não edificado, subutilizado ou não utilizado. Estabelecerá também as condições da outorga onerosa do direito de construir das áreas onde serão permitidas a alteração de uso do solo e as operações urbanas consorciadas.

Etapas

Entenda a cronologia das Operações Urbanas

Para entender o porquê das operações urbanas, é preciso conhecer antes como se dá o planejamento urbano de uma cidade. Este é realizado, em grande parte, pela implementação de uma série de regras de ordenamento territorial, previstas em lei, que disciplinam o uso, a ocupação e o parcelamento do solo no Município. No entanto, em muitos casos, essa regulação não é suficiente para garantir, de forma plena, o desenvolvimento urbano. Há situações, por exemplo, em que determinadas áreas precisam ser objeto de uma modificação mais intensa, havendo necessidade de uma transformação regulada, estimulada e acompanhada pelo Poder Público.

Esse foi um dos objetivos do Estatuto da Cidade (Lei Federal n. 10.257 de 10 de julho de 2001) ao prever as Operações Urbanas Consorciadas (OUC), instrumento cujo objetivo é gerar transformações urbanísticas estruturais, melhorias sociais e valorização ambiental de determinadas regiões do Município, por meio da elaboração de um projeto urbanístico específico. As áreas de interesse para Operações Urbanas são previstas no Plano Diretor Estratégico (PDE) e buscam estabelecer um marco regulatório para regiões estratégicas de São Paulo.

Áreas que se encontram subutilizadas, seja pela degradação urbana, ou ainda pelo esvaziamento populacional, mas que possuem boa infraestrutura, tornam-se objetos de estudos por parte do Poder Público. Esses estudos servirão de embasamento para uma definição de ações, com a intenção de requalificar e renovar essas regiões, melhorando sensivelmente o atual cenário em que se encontram. Outra característica que merece ser citada é que as Operações Urbanas Consorciadas preveem e incentivam a participação da iniciativa privada nas ações de interesse coletivo, fiscalizadas pelo poder público e pela sociedade civil. Daí o nome “Consorciada”.
 

O que é o edital?

O edital é o ato que dá início à licitação para contratação de empresa ou consórcio responsável pelo desenvolvimento dos estudos e projetos, de acordo com as diretrizes fixadas pela Prefeitura.

O que é a licitação?

A licitação permite que a escolha recaia sobre a instituição que melhor atenda aos interesses públicos, de forma transparente e impessoal. O edital define todas as fases da licitação, os critérios de julgamento, a documentação necessária para participar da concorrência e as características do projeto urbanístico a ser desenvolvido.

Com a escolha da empresa ou do consórcio definida, o contrato é assinado e todos os objetos que constam do edital são executados. Com o projeto finalizado, o Poder Público, por meio da Secretaria de Desenvolvimento Urbano elaborará projeto de lei a ser submetido à Câmara dos Vereadores. Após a aprovação na Câmara, a operação urbana passa a vigorar, por meio de lei específica, depois regulamentada por decreto.