Prefeitura de São Paulo

1. A Base de Tudo: O Valor Venal

O Valor Venal é o ponto de partida para o cálculo do seu IPTU.

O que é Valor Venal?

A Prefeitura faz uma estimativa do valor de mercado do imóvel para calcular o IPTU, mas esse valor pode não corresponder ao preço real de venda.

O cálculo leva em conta fatores como: Localização (região e rua), Tamanho (área construída e do terreno) e Características da Construção (tipo, padrão e idade).

A Fórmula Principal

O valor final do seu imposto é encontrado pela aplicação de uma alíquota sobre o Valor Venal, subtraindo os benefícios (isenções ou descontos):

IPTU = (valor venal X alíquota) - benefícios

2. Predial ou Territorial? Entenda a Diferença

Seu IPTU pode ser cobrado como Predial ou Territorial, dependendo da utilização do lote:

• Imposto Predial: Refere-se à construção no terreno (casas, prédios, lojas).
   
• Imposto Territorial: Refere-se apenas ao terreno em si. É cobrado quando o lote está vazio ou tem uma área construída muito pequena em relação ao seu tamanho total.
   

3. Benefícios no Imposto Predial: Isenção e Desconto

A legislação garante benefícios automáticos no Imposto Predial (a parte referente à construção) para imóveis de Valor Venal menor. Mas, fique atento: esses benefícios são limitados a um único imóvel por contribuinte.

Isenção (Não Paga o Imposto Predial)

Você tem direito à isenção total do Imposto Predial se o seu imóvel (único) estiver em um dos limites de Valor Venal abaixo:

Atenção: Estes benefícios não se aplicam a garagens ou estacionamentos comerciais.

Desconto Automático (Abatimento da Base de Cálculo)

Se o imóvel não tiver isenção, ele ainda pode receber um desconto no Valor Venal antes de aplicar a alíquota.

4. Limite de Aumento (A "Trava" de Reajuste)

Para evitar aumentos muito altos de um ano para o outro, a lei estabelece um limite para o aumento nominal (em Reais) do seu IPTU, mesmo que o Valor Venal tenha subido mais.

Observação: Terrenos com mais de 500 m² desocupados ou com pouca construção podem ter aumento maior. Para evitar isso, certifique-se de que qualquer obra licenciada esteja informada na base de dados da Prefeitura. Acesse o Link para mais informações Declaração Tributária de Obra Licenciada – DTOL

Importante!

Você pode consultar o Valor Venal e o cálculo exato do seu IPTU na Notificação de Lançamento, entender o significado de cada campo e no Explicando seu IPTU, poderá comparar a cobrança deste ano com o do ano passado bem como duas cobranças emitidas no mesmo ano.

Acesse os links abaixo:

Emitir 2ª via da Notificação de Lançamento

Entenda cada campo da sua Notificação de Lançamento

Explicando seu IPTU

ATENÇÃO: Este texto é uma síntese informativa. As regras sobre IPTU, Isenções e Descontos estão dispostas na lei 18330 de 11 de novembro de 2025 e na Lei 15889 de 2013 e suas atualizações