HIS e HMP em São Paulo

Entenda como funcionam os imóveis de Habitação de Interesse Social e Habitação de Mercado Popular

A Habitação de Interesse Social (HIS) e a Habitação de Mercado Popular (HMP) são modalidades previstas no Plano Diretor Estratégico de São Paulo para ampliar o acesso à moradia, com prioridade para famílias de baixa renda por meio da produção de unidades HIS. Os incentivos urbanísticos concedidos pela Prefeitura são majoritariamente voltados à Habitação de Interesse Social, enquanto a HMP representa uma parcela complementar da política habitacional destinada a famílias de renda intermediária.

Os empreendimentos são construídos e comercializados pela iniciativa privada, mas recebem subsídios indiretos e incentivos urbanísticos concedidos pelo município, como potencial construtivo diferenciado, flexibilização de parâmetros urbanísticos, incentivos fiscais e regras específicas de uso e ocupação do solo. Em contrapartida, as unidades devem atender critérios de renda, comercialização e locação definidos pela legislação municipal, garantindo que cumpram sua função social e sejam destinadas às famílias que realmente se enquadram na política habitacional da cidade.

Perguntas frequentes

O que é HIS?

A Habitação de Interesse Social (HIS) é destinada a famílias de baixa renda.

Ela é dividida em duas categorias:

• HIS-1: famílias com renda de até 3 salários mínimos;
• HIS-2: famílias com renda entre 3 e 6 salários mínimos.

É importante destacar que o enquadramento da HIS é definido pela renda familiar dos beneficiários e não pelo tamanho do imóvel, metragem da unidade ou localização do empreendimento.

Os empreendimentos HIS recebem subsídios indiretos e incentivos urbanísticos previstos na legislação municipal justamente para ampliar a oferta de moradia acessível em áreas com infraestrutura e transporte público.

O que é HMP?

A Habitação de Mercado Popular (HMP) é destinada a famílias com renda de até 10 salários mínimos.

Essa modalidade busca ampliar o acesso à moradia para famílias que não se enquadram na HIS, mas ainda precisam de condições mais acessíveis para aquisição do imóvel.

Os empreendimentos HMP também contam com incentivos urbanísticos municipais e costumam ser construídos em regiões próximas a corredores de ônibus, estações de metrô e áreas com infraestrutura consolidada.

Quem pode comprar um imóvel HIS ou HMP?

As famílias interessadas na compra de imóveis HIS e HMP da iniciativa privada precisam comprovar renda compatível com a modalidade do empreendimento, além de atender às regras previstas na legislação e nas instituições financeiras responsáveis pelo financiamento.

Além da renda familiar, podem ser exigidos critérios como:

• não possuir outro imóvel residencial;
• aprovação em análise de crédito;
• comprovação documental exigida pela legislação;
• em alguns casos, vínculo com a região do empreendimento.

Posso comprar HIS ou HMP mesmo tendo outro imóvel?

Não. As regras priorizam famílias que não possuem outro imóvel residencial.

Como funcionam os empreendimentos HIS e HMP?

Os imóveis HIS e HMP geralmente são apartamentos compactos e planejados para atender às necessidades habitacionais das famílias.

As unidades precisam seguir padrões técnicos e construtivos previstos na legislação e possuem limites máximos de comercialização definidos pelo município.

Atualmente, os valores máximos permitidos são:

• até R$ 276 mil para HIS-1;
• até R$ 383 mil para HIS-2;
• até R$ 537 mil para HMP.

Os valores são atualizados periodicamente conforme índices oficiais da construção civil.

Como funciona o financiamento?

As unidades podem ser financiadas por diferentes modalidades de crédito imobiliário, conforme o perfil da família e o enquadramento do imóvel.

Entre as possibilidades estão:

• Minha Casa Minha Vida (MCMV);
• FGTS;
• Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE);
• Sistema Financeiro da Habitação (SFH).

É permitido alugar unidades HIS e HMP?

Sim, desde que o locatário também se enquadre na faixa de renda exigida pela legislação e sejam respeitadas as regras previstas para a modalidade.

Durante o período de 10 anos contados da primeira comercialização da unidade ou da emissão do Habite-se, o imóvel deve obrigatoriamente permanecer destinado ao público de HIS ou HMP, conforme sua classificação original.

É permitido aluguel por curta temporada, como Airbnb?

Não. O Decreto Municipal nº 64.244/2025 proibiu a locação por curta temporada em unidades HIS e HMP na cidade de São Paulo.

O proprietário pode vender o imóvel?

Sim, desde que sejam respeitadas as regras previstas na legislação municipal. Durante o período de 10 anos contados da primeira comercialização da unidade ou emissão do Habite-se, a venda ou locação só podem ocorrer para famílias que comprovem renda compatível com as faixas estabelecidas para HIS ou HMP.

O que acontece em caso de irregularidade?

A Prefeitura poderá instaurar processo administrativo, aplicar multas e adotar as medidas previstas na legislação municipal nos casos de irregularidades envolvendo unidades HIS e HMP. As sanções podem atingir incorporadoras, empresas responsáveis pela comercialização irregular, imobiliárias, plataformas digitais e proprietários que descumprirem as regras de destinação dos imóveis, incluindo a realização de locação por curta temporada em desacordo com a legislação vigente.

Como a Prefeitura fiscaliza?

A Prefeitura de São Paulo realiza fiscalização permanente para assegurar que os imóveis HIS e HMP sejam destinados corretamente às famílias enquadradas nos critérios da política habitacional do município.

A fiscalização é realizada por meio de:

• análise documental;
• cruzamento de dados;
• denúncias;
• monitoramento de anúncios em plataformas digitais e imobiliárias.

Como identificar um empreendimento HIS ou HMP?

Os empreendimentos devem possuir identificação oficial da Prefeitura de São Paulo por meio de placas informativas que indiquem:

• o enquadramento das unidades habitacionais;
• as faixas de renda atendidas;
• as regras de comercialização e utilização dos imóveis;
• as condições previstas na legislação municipal.

Antes da compra, é importante confirmar:

• a classificação correta da unidade;
• o enquadramento na faixa de renda;
• as condições de financiamento;
• as regras de utilização do imóvel.

A Prefeitura orienta que os compradores sempre verifiquem a documentação do empreendimento, as informações disponibilizadas no material de venda e busquem canais oficiais antes da assinatura do contrato.

Quais leis regulamentam HIS e HMP?

• Plano Diretor Estratégico – Lei nº 16.050/2014;
• Decreto nº 63.130/2024;
• Decreto nº 64.244/2025;
• Portaria nº 122/2025.

Onde posso tirar dúvidas?

Os cidadãos podem buscar informações pelos canais oficiais da Secretaria Municipal de Habitação (SEHAB).

Empreendimentos com Habitação de Interesse Social disponíveis

Para acessar a lista de empreendimentos, clique aqui.